Investeerders kloppen aan de deur bij onderhoudsbedrijven
Door: Ton Verheijen
In 1749 vond de eerste onofficiële elfstedentocht plaats in Friesland, het VOC-schip de Amsterdam liep vast op het strand van Hastings en de 69-jarige non Maria Renata Singer werd in het Duitse Würzburg als heks verbrand. Je kunt je nauwelijks voorstellen dat in dat jaar ook een van de oudste nog bestaande schildersbedrijven van Nederland werd opgericht: Glaasen Makerije en Verwerije Jasper de Haan. In de bijna drie eeuwen die volgden, groeide deze Eindhovense ‘verwerije’ steeds groter en dat proces voltrekt zich tot op de dag van vandaag. In mei 2022 fuseerden de vastgoedonderhoudsbedrijven Caspar de Haan en De Variabele. Samen hebben ze 700 medewerkers.
Investeringsmaatschappijen
De fusie werd mede mogelijk gemaakt door investeringsmaatschappij NPM Capital, dat steun biedt in de vorm van geld én kennis van wetgeving, gedragscodes en compliance. En niet alleen NPM Capital ziet kansen in de onderhoudswereld. Wolters Vastgoedonderhoud ging begin dit jaar in zee met 365 Capital, dat ‘goed gepositioneerde bedrijven met strategisch en operationeel opwaarts potentieel’ op de korrel heeft. Axeco Participaties ging al eerder in zee met Hagemans Vastgoedonderhoud om ‘groeiambities’ waar te maken. NIBC Investment Partners verwierf om dezelfde reden een minderheidsbelang in de Hemink Groep en investeringsmaatschappij Corpeq nam een meerderheidsbelang in vastgoedonderhoudsbedrijf Weijman vanwege de ‘duidelijke propositie en toonaangevende positie in een groeiende markt’.
Het lijkt een logische ontwikkeling die vastgoedonderhoud naar een ‘next level’ in duurzaamheid en innovatie tilt. Maar er zijn ook risico’s. Hank Herfkens van organisatieadviesbureau De RGS-Coach vindt het een interessante beweging, maar wil ook een andere kant schetsen. Hij stelt terecht dat investeringsmaatschappijen naast continuïteit en groei ook winst en tevreden aandeelhouders willen. De betrokkenheid die ‘pappa- en mamabedrijven’ in deze branche kenmerkt, speelt voor investeerders niet zo. Herfkens: “Ik ben benieuwd wat er gebeurt als zo’n onderhoudsbedrijf een groot contract van een corporatie kwijtraakt of niet de resultaten kan boeken die de investeerder verwacht. Onze volkshuisvesting is uniek in de wereld. Daar moeten we zorgvuldig mee omgaan, maar rendementen leven nu eenmaal op gespannen voet met belangen van huurders.”
Toenemend relevant
Schaalvergroting zien we in allerlei sectoren. Investeringsfondsen zijn momenteel ‘op jacht’ in onder meer de accountancy, zorgsector en biomedische technologie. NPM Capital investeert gericht in vier strategische aandachtsgebieden en gebruikt daar consequent Engelse termen voor: feeding the world; sustainable future; everything is digital; healthy life and learning. Belangen zijn onder meer genomen in Agro Care (tomaten), Dieseko (hydraulische machines), Het Gastenhuis (ouderenzorg), Ploeger Oxbo Group (landbouwmachines), Bergman Clinics (medische zorg) en HQ Pack (verpakkingsoplossingen). Ook De Variabele en Caspar de Haan passen vanuit die ambities in de portefeuille.
Henk den Boer, voorzitter van OnderhoudNL, noemt onderhoudsbedrijven “toenemend relevant” als strategisch partner van woningcorporaties die moeten verduurzamen en daarmee ook voor investeerders. Den Boer: “Wat wij in de markt zien gebeuren? We hebben zelf geen onderzoek gedaan en de exacte motieven in de bestuurskamers kennen we niet. Maar we steken wel onze vinger in het badwater en wisselen hierover van gedachten met investeerders. Naar ons idee zijn het vooral grote en middelgrote vastgoedonderhoudsbedrijven die nu worden overgenomen.”
Vergroten, versterken en verbreden, dat is de mantra volgens Den Boer. Corporaties hebben behoefte aan bedrijven die grote orders aankunnen en naast schilder- en onderhoudswerk ook de installatietechniek (inclusief sanitair en ventilatie) en verduurzaming (inclusief zonnepanelen en warmtepompen) op zich nemen. Dat zijn opdrachten van gemiddeld 45.000 euro per woning, stelt Den Boer: “Als je bedenkt dat de leden van OnderhoudNL zo’n 130.000 woningen per jaar verduurzamen, heb je een markt van 6 miljard euro per jaar. Om grote opdrachten te kunnen aannemen, hebben onderhoudsbedrijven extra kapitaal nodig. Krachtenbundeling is dan een logische stap.”
Fusiecircus
Familiebedrijf Hagemans maakte in september 2021 een nieuwe stap naar de toekomst. Axeco Participaties werd aangetrokken als partner. Axeco heeft inmiddels de onderhoudsbedrijven Heko, de ToekomstGroep, Hagemans en Geluk Groep in de portefeuille. En misschien volgen er meer. Ook voor Hagemans ging het fusie- en overnamecircus daarna gewoon door. Vorig jaar werd een strategische samenwerking aangekondigd met Barli, een van de grotere fabrikanten van houten flexwoningen in Nederland. Barli mikt op voorspelbare kosten en een langere levensduur van woningen. Daar sluit Hagemans prima op aan.
Directeur Rob Hagemans: “De nu zichtbare schaalvergroting doet zich specifiek voor in de markt voor het sociaal vastgoed in bezit van woningcorporaties. Die zitten in een al jaren durend proces. Van de ooit 750 woningbouwverenigingen zijn er minder dan 300 over. De sector wordt door de overheid geacht het vliegwiel aan te zwengelen in de verduurzaming. Daartoe heeft Hugo de Jonge vorig jaar via de koepel Aedes prestatieafspraken gemaakt met de sector. Het verschil met vroeger is enorm. Toen ik 35 jaar geleden begon met mijn broer Carel, bestond een opdracht uit schilderwerk en wat gevelonderhoud. Dan praat je over een paar duizend euro per woning. Nu heb je budgetten van 50.000 euro per woning. Voor de Nijmeegse corporatie Talis bereiden wij het grootonderhoud voor van vijfhonderd woningen. Met die ene opdracht is al 16 miljoen euro gemoeid.”
Corporaties hebben financieel slagvaardige partners nodig. Hagemans licht toe: “Als onderhoudsbedrijf mag je niet meer dan 20 of 25 procent van je omzet van één corporatie krijgen, want zij willen uiteraard niet dat individuele bedrijven te afhankelijk van hen worden. Om geschikt bevonden te worden als partner, moet je dus al vijf keer die omzet halen. Ook wij moesten verder groeien. Met Axeco als partner zijn we onderdeel van een landelijke groep met een omzet van 250 miljoen euro. Die kaart kunnen we trekken.”
“We moeten naar groter,
slimmer en duurzamer”
Naast veel volume speelt er nog iets anders mee voor Hagemans: organisatorisch professionaliseren. Axeco kijkt “met een frisse blik” achter de schermen bij Hagemans, met een focus op processen en data-analyse. Projecten worden geanalyseerd, doorlooptijden tegen het licht gehouden en kritische vragen gesteld. Hoe kan het slimmer? Waar kan het efficiënter? Ook daar pakt de investeerder een rol.
Ervaren regisseur
Hoe kan het slimmer, efficiënter en duurzamer? Dat zijn ook de vragen die Joep Burghouts van De Variabele zich voortdurend stelt om groeiambities te realiseren. Burghouts is daar (net als Hagemans) lang geleden mee begonnen. Hij liep al op zijn 12e mee in het schildersbedrijf van zijn vader: “Voor mij werd het bijzondere werk gereserveerd: schuren, schoonmaken en alle kloteklussen. Maar ik had ook een goed stel hersens meegekregen en kon daarna gaan studeren.”
Burghouts nam de onderneming van zijn vader over in 2001. Sindsdien vond de transitie plaats naar service- en renovatiebedrijf. De onderhoudsmarkt ontwikkelde zich mee, net als het opleidingsbedrijf, waarin schilders, bouwvakkers, stukadoors, loodgieters en elektriciens werden verenigd. De technisch disciplines werden steeds meer met elkaar geïntegreerd. In 2015 begon Burghouts met Ludwig Smits en Bob Jacobs “innovatieclub” De Variabele. Vervolgens vond een stevige groei plaats, die in 2017 resulteerde in de fusie. In 2022 sloot partner nummer vier aan: Cas de Haan. De Variabele en Caspar de Haan zijn en blijven aparte bedrijven, die in hun eigen regio werken. Vanuit Omdus, de gezamenlijke holding, worden technische, circulaire en biobased concepten ontwikkeld en verkocht. Samen hebben ze een omzet van 220 miljoen euro.
Het verhaal van De Variabele en Caspar de Haan komt enigszins overeen met dat van Eric van de Pol, directeur van Weijman. Ook Van der Pol verwacht met de nieuwe grootaandeelhouder Corpeq door te kunnen pakken met onder meer verduurzaming, energiebesparing en materiaalgebruik. Daarbij werken woningcorporaties steeds vaker met ketenpartners, waarbij ervaren partijen als Weijman als regisseur optreden. De participatie van Corpeq, zo stelt Van de Pol, biedt Weijman de gelegenheid om haar prominente positie verder uit te bouwen. Ook hier: groter, slimmer en duurzamer.
Ultieme droom
Weijman kan met extra kapitaal de ervaren regisseur worden. De Variabele en Caspar de Haan kunnen “leidend worden in plaats van volgend”. Burghouts’ ambitie is uitgroeien tot een landelijke partner in vastgoedverduurzaming en een nog belangrijkere partij worden bij het mede vormgeven van de landelijk agenda. Burghouts geeft als voorbeeld het anders beprijzen van beton om tot snellere verduurzaming te komen. Tot in het ministerie van BZK wil hij daarover meepraten.
Dan moet je wel iets concreet te bieden hebben. En dat heeft Burghouts. Tijdens de recente editie van de Bouwbeurs werd CTRL2050 gelanceerd om woningen in één keer de stap naar gasloos te laten maken, inclusief de warmtepomp (Factory Zero) en gevelelementen (Takkenkamp). CTRL2050 is, volgens Burghouts, geschikt voor het all-electric maken van 38 procent van de 2,4 miljoen corporatiewoningen in Nederland en sluit helemaal aan op de huidige manier waarop opdrachtgevers en opdrachtnemers willen samenwerken, inclusief de wat Burghouts betreft noodzakelijke versnelling.
CTRL2050 is gestandaardiseerd en geïndustrialiseerd, doorgerekend en uitontwikkeld en direct toepasbaar op allerlei woningtypen. Gasloos maken van een tussenwoning kost bijvoorbeeld 67.300 euro, inclusief organisatie, (bewoners)communicatie, isolatie en installatie. De ultieme droom van Burghouts is in 2050 zo’n 300.000 corporatiewoningen te hebben aangepakt en 200.000 woningen te hebben laten aanpakken door andere partijen (maar met innovaties van De Variabele en Caspar de Haan). Daar is natuurlijk capaciteit voor nodig en Burghouts nodigt familiebedrijven in den lande uit om samen CTRL2050 uit te rollen. Om het concept te kunnen gebruiken, is een korte opleiding nodig, daarna zijn de toepassingen en updates gratis.
Tweedeling in sector
Volgens organisatieadviseur Herfkens heeft RGS (Resultaat Gericht Samenwerken) een serieuze bijdrage geleverd aan de professionaliseringsslag die bedrijven als Weijman, Hagemans en De Variabele en Caspar de Haan konden maken om hun rol als ‘hightech-verduurzamer’ te pakken. De principes van RGS zorgen ervoor dat er anders wordt gekeken naar rollen, verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Dat is hard nodig. Je moet “honderd keer meer” kennis in huis hebben dan twintig jaar geleden, stelt Herfkens. Ook specialistische vakgebieden als inspectie, bewonersparticipatie en esthetica zitten in het pakket.
Een klein aantal bedrijven is daar daadwerkelijk toe in staat. Juist door hun kennis te koppelen aan de continuïteit die vastgoedonderhoud kenmerkt, worden ze aantrekkelijk voor investeerders. Woningen hebben nu eenmaal om de zes tot negen jaar onderhoud nodig en qua rendement lijkt investeren in grootschalig vastgoedonderhoud dan een ‘zekerheidje’. Daarmee zal een verdere tweedeling ontstaan in de sector, verwacht Herfkens. Kleinere familiebedrijven, die vaak willen blijven wat ze zijn, kunnen nóg grotere projecten van corporaties organisatorisch niet aan. Voor hen is een rol als strategisch partner te hoog gegrepen. Ze willen ook niet opgaan in een grotere groep zoals bijvoorbeeld NOK.5, waarin Hagemans, Geluk Groep, Heko en ToekomstGroep zijn verenigd. Hun toekomst ligt in een ander deel van de markt.
“Van project naar proces naar
programma, dat is de uitdaging”
Of het de juiste keuze is? De toekomst zal het leren. Dat geldt overigens ook voor de Hagemansen van deze wereld. Ook steeds groter groeien biedt geen garanties. Gegarandeerd rendement bestaat niet. Het kan tegenvallen. Wat dan? Herfkens vraagt zich af of investeringsmaatschappijen een lange adem hebben als het er echt op aankomt. Als de conjunctuur omslaat of als de financiële resultaten tegenvallen, houden beloftes als ‘innovatiekracht’, ‘verduurzaming van betaalbare woningen’ en ‘ontzorging van corporaties’ dan stand? Die vraag is nu nog niet te beantwoorden. Herfkens is benieuwd “hoe sterk dan de knieën zijn”, maar benadrukt ook dat hij de ontwikkelingen het voordeel van de twijfel gunt en geen zwart scenario wil schetsen. “De ervaringen tot nu toe zijn positief.”
Conceptontwikkeling en kennis delen
Corporatie, onderhoudsbedrijf en investeerder worden door de in het artikel geschetste ontwikkelingen afhankelijker van elkaar en raken verstrengeld door wederzijdse belangen. Corporaties zetten grotere opdrachten uit (met langlopende raamcontracten) en zoeken capaciteitszekerheid. Onderhoudsbedrijven willen in beeld blijven als main contractor en moeten dat deels extern laten financieren door investeerders die vooral gedreven worden door rendement. “Wat gebeurt er als er een kaart tussenuit getrokken wordt?”, vraagt Hank Herfkens van organisatieadviesbureau De RGS-Coach zich af.
Joep Burghouts van De Variabele ziet graag de kansen en innovatiedrang: “Kijk, afscheid nemen van elkaar kan altijd. Maar gezonde bedrijven streven naar winst en succes. En rendement hebben we ook keihard nodig, anders is ons verhaal over innovatie, 300.000 woningen gasloos maken en versterken van onze regionale merken gewoon lariekoek. Met NPM Capital als partner maken we impact op landelijk niveau. Zij helpen ons met het maken van een nieuwe stap: van project naar proces naar programma. Dat is de uitdaging. Als we steeds maar van project naar project blijven hobbelen, wordt het een kansloze exercitie. Het programma CTRL2050 is conceptontwikkeling in open source. Andere partners kunnen aanhaken, maar kennis delen is absoluut noodzakelijk, anders krijg je weer het ouderwetse denken en houdt iedereen de kaarten voor de borst. Daar is geen tijd meer voor.”
Nawoord: Sven van Betuw (NPM Capital) werd gevraagd om een reactie, maar liet weten dat vragen over participaties door de managementteams zelf worden beantwoord, in dit geval Joep Burghouts. “Daar laten we het graag bij.”