Ze hebben er een paar maanden praten en ontwikkelen opzitten. Want banken win je tegenwoordig niet zomaar voor een investeringsidee. En de onderliggende administratie is ingewikkeld. Maar Klaas Jan Woudman en Jason Slagter hebben hun bedrijf nu op de rit. Daarmee dichten ze het levensgrote gat in de financiering van particulier vastgoedonderhoud, vooral van VvE’s.
VvE’s financieren hun onderhoud met behulp van hun reservefonds..
Slagter: ‘De wet schrijft alleen voor dat Verenigingen van Eigenaren zo’n fonds moeten aanhouden. Het is een publiek geheim dat in de afgelopen jaren de reserveringen voor die fondsen door de aannemers en projectontwikkelaars structureel veel te laag is voorgespiegeld. Mensen betalen dus te weinig voor het spaarpotje voor onderhoud.
Woudman: ‘In het verleden was het voor huishoudens makkelijker om incidenteel 5000 euro bij te betalen voor een dakreparatie of voor schilderwerk. Maar de bestedingsruimte van de huishoudens neemt af. Het wordt daarom belangrijker om een beheersbaar maandelijks bedrag te sparen voor onderhoud. Daarbij komt nog lastige kwestie: als ik nu die 5000 euro betaal voor een onderhoudsklus en ik verhuis bijvoorbeeld over een jaar, hoe krijg ik dan mijn geld terug? ’
Slagter: ‘Er zijn in dit land 124.000 VvE’s met enige omvang, dus meer dan een slagerij met een bovenwoning. Daarvan heeft 40 procent tekorten in het reservefonds. Er is dus veel onderhoudswerk dat niet regulier gefinancierd kan worden.’
Jammer dan. De schilder komt wel terug als er weer geld is…
Slagter: ‘Een modern onderhoudsbedrijf niet. Ik werkte tot voor kort voor bouwbedrijf Heijmans. Dat werd steeds vaker door opdrachtgevers benaderd om ook over de financiële risico’s mee te denken. Design, build, maintenance én finance. Moderne onderhoudspartijen denken met hun klanten mee.’
Woudman: ‘Ik heb meegewerkt aan de marktintroductie van Intrisio, software voor de schildersbranche. Zo ken ik de branche redelijk goed. Onderhoudsbedrijven zoeken steeds meer naar continuïteit. Ze willen in de winter door kunnen werken, beter hun werkportefeuille overzien. Dus is er zowel bij de opdrachtgever, de VvE, als bij de opdrachtnemer, het onderhoudsbedrijf, behoefte aan afspraken voor de langere termijn.’
Juist. Nou, er bestaan verschillende onderhoudscontractvormen in de schildersbranche…
Slagter: ‘We zijn geen franchiseformule. Het gaat om gefinancierd onderhoud, dat is op zich niet nieuw. In de markt zijn er enkele partijen, zoals Heijmans, die zelf onderhoud aannemen en het laten financieren bij een bank. Dergelijke contracten kunnen in samenwerking met InDecennia nu ook worden aangeboden door onderhoudsbedrijven. Wij zijn heel bewust neutraal. Als je als onderhoudsbedrijf zelf bij een bank aanklopt voor zo’n project is de kans niet groot dat je zo’n lening los krijgt.’
Dus, wat doet InDecennia dan wel?
Slagter: ‘Wij helpen met de financiering van een Meer Jaren Onderhoud Plan (MJOP), volgens NEN 2767. Dat is de basis. Een VvE moet zo’n MJOP hebben, gemaakt door een onafhankelijke partij. De reden voor dat MJOP is dat het complete onderhoud van het hele gebouw dan in kaart is: het dak, de installaties, het schilderwerk, alles.’
Woudman: ‘Op basis van dat MJOP en de bijbehorende begroting wordt duidelijk hoe groot het gat is tussen wat de VvE uit het reservefonds kan bekostigen en wat er nodig is. Wij gaan dan op zoek naar fondsen.’
Fondsen?
Woudman: ‘Ja, dat allereerst. Er zijn tal van financieringen. Gemeenten die aan stadsontwikkeling doen, of energiezuinigheid willen belonen, laagrenderende leningen voor onderhoud aan monumenten, de landelijke overheid die in het kader van de energiesprong subsidies verleent…’
Slagter:’Al die landelijke, provinciale en plaatselijke subsidies houden wij bij. Ook in de tijd, trouwens. Als er volgens een MJOP een vervanging van de ramen in jaar 6 staat aan te komen en in jaar 7 komt er een subsidie op isolatieglas, dan zullen wij daar onze klanten over informeren.’
Woudman: ‘Blijft er na het verkrijgen van die financieringen dan nog een gat over, dan kunnen wij bemiddelen bij de aanvraag van een lening bij banken of bij een beleggingsfondsen, zoals pensioenfondsen.’
Ja, en die zien je aankomen!
Slagter: ‘Ik zeg niet dat het makkelijk was. Dat ik zelf vroeger in het bankwezen heb gewerkt, speelt een rol. Maar vooral ook dat wij ons strikt neutraal opstellen.’
Woudman: ‘We gaan niet op de stoel van de VvE-beheerder zitten. Dat zijn juist onze klanten. Een VvE die de financiën niet goed gestroomlijnd heeft zullen we bijvoorbeeld aanraden om het beheer aan zo’n VvE-beheerder over te dragen.’
Slagter: ‘Financiers willen return on investment, opbrengst uit hun investeringen. We hebben dus cijfers verzameld over het betalingsgedrag van VvE-leden. Dat is uitstekend. Verder moet er betrouwbaar financieel beheer zijn. En het MJOP moet regelmatig gecontroleerd worden.’
Woudman: ‘Voor die controles dragen wij zorg. Wij niet zelf, maar een onafhankelijk bureau. Zo garandeer je dat deze investering in vastgoedonderhoud rendeert.’
Gaan jullie hier groot de boer mee op?
Woudman: ‘Nou… we willen natuurlijk de VvE-beheerders en onderhoudsbedrijven laten weten dat we bestaan. Er ligt op dit moment veel onderhoudswerk dat maar niet los komt, vanwege die financiering. Wij onderzoeken voor opdrachtgevers of onderhoudsbedrijven of er middelen gevonden kunnen worden om het te financieren. We doen dit overigens op no cure no pay-basis.’
Slagter: ‘De onderhoudsbedrijven hebben vaak een vertrouwensband met hun klanten. Ze weten vaak maar al te goed waar de schoen wringt. Zoals de schilder er ook het voeg- en het installatiewerk bij is gaan nemen, zo kan hij de klant nu ook financieel gaan ontzorgen. We hopen dat het onderhoudsbedrijf onze dienstverlening in zijn dienstenspakket meeneemt.’