Continu inzicht in de onderhoudskosten en een besparing van 40 tot 50 procent per jaar daarop. Dat kan onderhoudsbedrijf Liebregts opdrachtgevers bieden met het Axan-systeem. “Niet de capaciteit is leidend voor ons, maar de kwaliteit en daarmee het duurzaam vastgoedonderhoud”, zegt algemeen directeur Frans Liebregts.
Buiten is het net 7 graden Celsius bij een relatieve vochtigheid van 85 procent. Geen ideaal weer voor buitenschilderwerk. Toch schildert een schilder van multifunctioneel onderhoudsconcern Liebregts te Eindhoven buiten enkele kozijnen van de bedrijfsruimte. Vóór hij de kwast in de verf doopte, heeft het bedrijf via verschillende prestatie-indicatoren een technische analyse gemaakt van de kozijnen. En in de komende jaren gaat Liebregts van deze geschilderde kozijnen regelmatig de prestaties-indicatoren meten en vastleggen, zoals glansgraad, beglazing, afpoederen, verfapplicatie, scheuren, mogelijke houtrot en open verbindingen.
Monitoren
Dat doet het onderhoudsbedrijf al vanaf 1997. “Sinds die tijd verzamelen we verouderingsgegevens en monitoren we complexen. We hebben een database van prestatie-indicatoren met 85 complexen. Al die gegevens hebben we vastgelegd in Axan, ons duurzaam beheersinstrument voor resultaatgericht vastgoedonderhoud”, vertelt algemeen directeur Frans Liebregts. Het bedrijf heeft hiermee een poos geleden al de stap gezet naar duurzaam vastgoedonderhoudsbedrijf. “Meten is weten. Dat hebben we altijd al gedaan en dat blijven we doen.”
Duurzaam onderhoud
Terwijl buiten de schilder de verf aanbrengt, geeft broer Michaël Liebregts in zijn kantoor een presentatie van het Axan-systeem. De commercieel technisch directeur van Liebregts begint zijn betoog met duurzaam. “Een boom doet er 40 jaar over om te groeien en drinkt honderden liters per dag in de zomer. Dan moeten we er ook voor zorgen dat het hout een zelfde periode meegaat.” Er zijn nog andere aspecten aan duurzaam onderhoud.
“Hoe minder je hoeft te schilderen, hoe minder je een beroep doet op energie, grondstoffen, afvalstoffen en hoe minder logistieke bewegingen nodig zijn. Ja, ik besef dat door minder te schilderen we een dief zijn van onze portemonnee. Maar we willen een duurzaam onderhoudsprogramma aanbieden.”
Frans Liebregts: “De principes van Axan zijn gebaseerd op de ‘natural step’. Dit is een wereldwijd toegepaste en wetenschappelijk onderbouwde methodiek om duurzaamheid vorm te geven.” Meten Liebregts beschikt niet over ‘superverf’ om het aantal schilderbeurten terug te dringen, waarmee opdrachtgevers kunnen besparen op de onderhoudskosten. Het ‘geheim’ bestaat uit een grondige technische analyse, bevindingen van de technische analyse en de opmeetstaat.
“Onder meer de verkleuring, verpoedering en glansgraad bepalen de conditie van ondergrond en schilderwerk, maar ook de ligging en productkeuze. Als het hout nog in goede conditie is en het pand bijvoorbeeld op de noordzijde ligt, kunnen we aanraden een deel van het complex of pand tien jaar niet te schilderen”, zegt Frans Liebregts, terwijl hij wijst naar een scenario van schilderscyclussen.
Scenario’s
Met Axan wordt op kozijnniveau geïnspecteerd. “We maken een technische analyse van de gevel, buitenschil, daken, goten en schoorsteen. Op 26 punten controleren we de gebreken.” Ieder bouwdeel krijgt een cijfer tussen 1 en 5, waarbij het laagste cijfer de beste staat is en het hoogste cijfer de slechtste staat van een bouwdeel.
Michaël Liebregts: “Aan de hand van drie scenario’s bieden we de opdrachtgever per item inzicht in de kosten, intensiteit en conditie. Wederom zijn daaraan weer cijfers van 1 tot 5 verbonden. Klanten kunnen dan zien wat de gevolgen zijn van een bepaalde investering voor het onderhoud over vijf jaar, zoals de degradatie van de verf. Door onderhoud uit te stellen, besparen ze daarmee jaarlijks 40 tot 50 procent op de onderhoudskosten.”
Meer klanten
Het bedrijf heeft aan het Axan-systeem nog weinig ruchtbaarheid gegeven. Toch zijn de gevolgen wel al merkbaar. “We krijgen dankzij dit systeem meer klanten verspreid over heel het land. De keerzijde is dat we desondanks minder werk hebben. Maar dat is niet erg. We moeten niet meer denken in capaciteit, maar in kwaliteit. Die duurzame visie op het onderhoud, daar gaat het ons om”, zegt Frans Liebregts.
Inspecties
Met name woningcorporaties, vastgoedbeheerders en VvE’s zijn geïnteresseerd in het duurzaamheidssysteem. Vijf grote corporaties en vijf investeringsmaatschappijen werken al met Axan. “Voor corporaties is het voordeel ook dat ze besparen op interne kosten, omdat wij de inspecties uitvoeren.”
Daarvoor heeft Liebregts nu vier inspecteurs in dienst. “Maar als dit tempo zich doorzet, kunnen we dit jaar met 40 inspecteurs aan de slag.” Het schilderwerk, houtrotreparatie en alle andere onderhoudswerkzaamheden voert Liebregts zelf uit. Voor dakbedekking en grotere aannemersklussen maken ze gebruik van andere partijen.
Axan-methode In ons land zijn ruim 11.000 schilders werkzaam, maar Frans Liebregts, algemeen directeur van Liebregts bv, vermoed dat er misschien maar zo’n 50 schildersbedrijven zijn, die een technische analyse kunnen doen zoals Liebregts die hanteert in hun Axan-programma. Onderhoudsbedrijf Liebregts maakt gebruik van de capaciteit elders als de 50 eigen schilders het werk niet kunnen uitvoeren.
“Onlangs kregen we van een grote corporatie het verzoek hun woningen in onderhoud te doen met Axan. We passen hierbij wel ons programma toe, maar hebben het schilderwerk uitbesteed omdat onze schilders niet meer werk aan konden. Daarbij blijft het duurzaamheidsprogramma ons eigendom. Ook moet dat andere schildersbedrijf dan werken met producten van een selecte groep fabrikanten, geselecteerd op basis van onze ervaringen.”