Nee, op de naar schatting 130.000 Verengingen van Eigenaars (VvE) zijn het er nog niet veel. Maar het aantal van die verenigingen en hun beheerskantoren dat zich laat certificeren stijgt. Om zekerheid aan elkaar te bieden dat het goed zit. En aan aannemers. Projectleider Jeffrey Bogaard van SKW Certificatie legt het uit.
Er zijn VvE-beheerders met duizenden VvE’s onder zich?
‘Dat klopt en enkele tientallen daarvan hebben zich laten certificeren door ons. We gaan er elk jaar langs met een team van een man of drie en dan spitten we ze flink door. We onderzoeken hoe ze georganiseerd zijn, welke deskundigheid ze in huis hebben, hoe ze met klachten omgaan, hoe ze administreren, financieel beleid voeren en bewonersvergaderingen organiseren.’
VvE’s zijn toch kleine zelfbeslissende units. Organiseert hun beheerder vergaderingen?
‘Dat komt best vaak voor, ja. Alle mogelijke vormen, eigenlijk. Iedereen die met meerdere bewoners een pand deelt maakt per wet al deel uit van een Vereniging van Eigenaren. En VvE’s van huizen die na 2006 gebouwd zijn, moeten wettelijk ook een meerjaren onderhoudsplan hebben (MJOP). Daar houden de wettelijke verplichtingen wel zo’n beetje op. Al wordt er momenteel wel aan wetgeving gewerkt waarin de VvE verplicht wordt om een bepaald percentage van de nieuwbouwwaarde van het gebouw in kas te hebben. Een mjop hebben, maar geen geld om het uit te voeren, dat schiet natuurlijk niet op. Veel VvE’s hebben een redelijk functionerende vereniging, met notulen, begrotingen, mjop’s en afdrachten via de servicekosten, geheel op eigen kracht. Maar er zijn ook VvE’s die het aan beheerskantoren uitbesteden. En dat kan weer “alles” zijn, of alleen het financiële gedeelte, de administratie of het technische onderhoud.’
Goed. Maar waarom willen ze zich dan certificeren?
‘Het nut ervan wordt ingezien door een groot aantal organisaties. Zoals Vereniging Eigen Huis, VvE-Belang, corporatiekoepel Aedes, vereniging van vastgoedbezitters Vastgoedbeheer en anderen. Zij stellen via een College van Deskundigen de Beoordelingsrichtlijn (BRL) vast aan de hand waarvan wij certificeren. Dat doen we al sinds 2002 trouwens. Het bezit van panden zit soms vreemd in elkaar. Corporaties verkopen delen van hun vastgoed. Dan kan het zijn dan in één flatgebouw een aantal particuliere eigenaars is en een ander deel van de bewoners huurt bij de corporatie. De corporatie zit dan dus met de eigenaren samen in de VvE. Op zo’n moment wordt het interessant om het beheer in handen te geven aan een onafhankelijke VvE-beheerder. Niet zelden is dat overigens weer een kantoor dat door de corporatie is opgericht. Zo’n kantoor controleren wij dus. We letten er heel goed op of er geen dwarsverbanden zijn tussen de corporatie en het kantoor, of het mjop, de begroting en de jaarrekeningen aan de vereisten voldoen. Dan heeft zo’n certificaat zeker nut.’
Oké, maar particulieren…
‘Het is een bekend probleem dat mensen die een appartement kopen vaak geen idee hebben van de servicekosten en zelfs van het feit dat ze feitelijk meteen lid zijn van een VvE. Makelaars laten daar vaak wel een steek vallen door de mensen niet goed voor te lichten. Als je VvE gecertificeerd is, dan weet je dat het goed geregeld is. En dat er bijvoorbeeld geen financiële tegenvallers te verwachten zijn. Bijvoorbeeld dat het dak vervangen moet worden als je er nog maar net woont en er geen geld voor is. Daarnaast heeft een stad als Rotterdam een subsidie ter beschikking gesteld voor VvE’ers die hun panden willen opknappen, onder voorwaarde dat ze zich laten certificeren. ’
De kleine VvE’s moeten aan dezelfde criteria voldoen?
‘Nee, daar geldt een andere BRL voor. Uiteraard. We komen daar ook maar eens in de drie jaar echt fysiek kijken, onder andere naar de staat van onderhoud en of dat overeenkomt met het mjop. Wel voeren we elk jaar een complete controle ‘op papier’ uit. Dat gaat best diep. Niet alleen, wat ook wel voorkomt, dat de voorzitter de notulen is vergeten te ondertekenen, wat hij wettelijk moet, maar we controleren ook of er dat jaar wel een uitgave aan bijvoorbeeld schilderwerk gedaan is, zoals in het mjop is opgeschreven. Is dat niet het geval, dan maken we daar een aantekening van. Normaal is het om de zes jaar, maar er kan natuurlijk een reden voor zijn. Die willen we dan wel weten.’
Dat klinkt goed voor de schilder: een klant die zeker de markt op komt en ook zeker geld op zak heeft.
‘Ja. Aan de ene kant wel. Aan de andere kant schrijft de BRL net zo goed voor dat voor elke onderhoudsklus minimaal 3 offertes opgevraagd worden. Om vriendjespolitiek te voorkomen. En dat is een minimum. Veel VvE-besturen worden gevormd door gepensioneerden die tijd genoeg hebben om zich in de materie te verdiepen. En over hoe een VvE het eens moet worden over een kleurverandering, om maar eens een bekend probleem te noemen, daar zegt ons certificaat dan weer niets over.’
Op de foto:
Jeffrey Bogaard: ‘De BRL schrijft voor dat een VvE bij elke aanbesteding minstens drie offertes moet opvragen’
Foto: JMS