TCO, dat is Total Cost of Ownership. Dat zijn alle kosten die je als vastgoedeigenaar moet maken voor een complex gedurende de levensduur.
‘Klopt. Onderhoudskosten, investeringen, bedrijfslasten. Plus de stichtingskosten die nodig zijn om een project (nieuwbouw of renovatie) te realiseren. Dus: de bouwkosten en alle kosten voor het onderhoud, afgezet tegen de verwachte levensduur van het gebouw.’
En die kosten, die weten corporaties niet?
‘Nee. Zeker niet op complexniveau, uitzonderingen daargelaten. Corporaties berekenen wel wat ze per jaar aan onderhoudskosten aan hun woningen kwijt zijn. Dan krijg je een paar kengetallen of, ik ken daar voorbeelden van, precies één kengetal. Daar wordt dan mee gerekend. Maar het ene complex is het andere niet. Een volgens het Bouwbesluit gebouwde flat van twintig jaar oud, met aluminium of kunststof ramen, daar heb je veel minder onderhoud aan dan aan een portiekwoning met houten kozijnen uit de vorige eeuw aan een gracht in het centrum.’
En dus?
‘Zijn de echte kosten van vastgoedonderhoud lastig te berekenen. Omdat het versnipperd gemanaged en gebudgetteerd wordt. Onderhoudsbedrijven wordt gevraagd om scenario’s te maken, al dan niet op basis van een bekend budget. Die budgetten zijn lang niet altijd betrouwbaar. Of plannen worden als veel te ambitieus bestempeld, terwijl de onderhoudsbedrijven vinden dat ze aan de opdracht voldoen. Over de duim hebben we berekend dat van de 7 miljard euro die corporaties vorig jaar investeerden in hun vastgoed, zo’n 80 tot 90 procent geen onderhoudsperspectief heeft. Dus de rendementsberekeningen, officieel vereist bij elk investeringsbesluit, zijn vaak niet accuraat.’
In termen van..
‘Levensduur, onder andere. Je hebt instandhoudingsinvesteringen. Die zijn dan nog het eenvoudigst. Het kost x om een complex in de staat te houden waarin het is. En dat dan eens in de zoveel jaar. Maar bij investeringen in verbeteringen, renovaties of transformaties verleng je de levensduur en verleg je de onderhoudscyclus. Zo kan een investering die er ongunstig uitziet als je uitgaat van je vaste kengetal per jaar per woning tóch heel interessant zijn, omdat de kosten per woning naar beneden gaan.’
En niet in termen van een hogere huuropbrengst.
‘Nee, in onze TCO-tool gaat het om de totale kosten. De opbrengsten nemen we niet mee. Die liggen in de sociale huursector natuurlijk ook tamelijk vast met een wettelijke maximale huur van 752,33 euro per maand.’
De TCO-tool is gratis voor Aedes-leden. U introduceerde het vlak voor de zomer.
‘Ja, op een digitaal congres met 190 geïnteresseerde deelnemers. Het zou geweldig zijn als corporaties de TCO van hun complete bezit in beeld hadden. Wat je er nu mee kunt is: je neemt een bepaald complex en voert dat in in de tool. Die berekent dan je TCO, op basis van data die onlangs door onderzoeksbureau Brink zijn uitgezocht: wat kost het bijvoorbeeld per jaar om een tussenwoning uit 1972 te onderhouden? Maar dan wordt het echt interessant: door bepaalde onderhoudsscenario’s uit te proberen, ingrepen te overwegen, zie je dat getal veranderen. Dat zijn parameters die ons team en ikzelf zelf heb ingevoerd. Geholpen door een expertteam van corporaties en de vastgoedonderhoudsbedrijven Smits Vastgoedzorg, Heko en Hagemans Vastgoedonderhoud. Daar zit tientallen jaren van ervaring achter. Zo krijg je de meest reële cijfers van wat een onderhoudsscenario kost, afgezet tegen de levensduur.’
Maar… onderhoudsbedrijven kunnen dat toch ook berekenen?
‘Als het goed is wel. De invoering van de RGS-principes gaat traag. Soms ligt dat aan schildersbedrijven die nog niet gewend zijn aan meedenken, soms aan opdrachtgevers die niet gewend zijn aan samenwerken. Het heeft te maken met dezelfde taal spreken, met kennis en kunde en uiteindelijk met vertrouwen. En dat geldt ook binnen corporaties. Je had daar lang helemaal bovenaan het ‘portfolio management’, de directeuren die strategische beslissingen namen. En dan verder alleen uitvoerders, die het beleid moesten vertalen in onderhoud. Heel ambtelijk en top-down. Pas de laatste tijd worden in de corporaties assetmanagers aangesteld. Die maken de vertaling van het beleid naar onderhoudsprogramma’s. De Aedes TCO-Tool legt de noodzakelijke verbinding tussen portfolio-, asset- en propertymanagment: abstracte doelstellingen vertalen naar concrete operationele KPI’s.’
En zijn onderhoudsbedrijven geïnteresseerd?
‘Ja, ik geef nu workshops en trainingen, zowel aan corporaties als aan onderhoudsbedrijven. Onderhoudsbedrijven betalen 3995 euro voor de Aedes TCO-tool, maar ze zien de waarde ervan in. Het scheelt natuurlijk heel veel tijd, moeite en frustratie als je niet tien scenario’s voor een complex hoeft te maken, waarvan er zes al meteen op basis van kosten afvallen. Dan is het beter om, liefst samen met de opdrachtgever, eerst de TCO-analyse te maken en samen het financieel kader te bepalen.’