Betonrenovatie Kikkenstein omvangrijk

Kikkenstein, de grootste flat in de Bijlmermeer, is aan de buitenkant helemaal onder handen genomen. Een immense klus. Niet alleen qua schilderwerk, maar ook qua betonreparaties. Op dat gebied moest meer worden gedaan dan van tevoren was ingeschat. Dirkzwager Groep tekende voor al het werk.

“Wij zijn een van de comakers van woningstichting Rochdale en een vaste partij voor Pro VVE Beheer”, verklaart directeur Ger Uitermark de betrokkenheid van Dirkzwager Groep te Almere bij het groot onderhoud aan de flat Kikkenstein in Amsterdam-Zuidoost. De opdracht is weliswaar afkomstig van Pro VVE Beheer, gevestigd in Rijswijk, maar met circa 420 woningen is Rochdale grooteigenaar binnen de VvE.

Het ‘oude’ Rochdale, voor de samenvoeging met woningstichting Patrimonium, liet al veel projecten uitvoeren met verven van Drost, weet Bas Hagemeier, regiomanager van Drost Coatings. Zo lag ook bij deze uitvraag een bestek met een verftechnisch advies van Drost Coatings op tafel. Dirkzwager Groep wist in concurrentie het project binnen te halen. Een onderhoudsklus met zes nullen.

Honingraatstructuur

Een waanzinnig grote galerijflat – 460 meter lang, 10 verdiepingen hoog, met 500 appartementen – wachtte. Samen met Kleiburg is Kikkenstein namelijk de grootste van de overgebleven originele flats met typische honingraatstructuur die de Bijlmermeer zo karakteristiek maakten. Gebaseerd op de ideeën van de functionele stad zoals die halverwege de jaren zestig bij planologen van de afdeling Stadsontwikkeling van de Amsterdamse Dienst der Publieke Werken leefden.

Een groot gedeelte van de hoogbouw is inmiddels gesloopt en vervangen door kleinschaligere woningen, maar de resterende flats zijn grondig gerenoveerd. Bij Kikkenstein (gebouwd in 1971) gebeurde dat in 2000 (inpandig) en 2005 (casco).

De vorige schilderbeurt was in 2006. Al het houtwerk, dat was voorzien van een transparantsysteem, is toen kaal gemaakt en voor de eerste maal voorzien van een dekkend verfsysteem. Dit gebeurde op basis van een kleurschema van Marijke van Loon Kleuradvies, weet Ronald Blonk, die als bestuurder van VvE Kikkenstein als opdrachtgever bij het project is betrokken. “Een licht verfsysteem is meer van deze tijd en kan ook beter tegen weersinvloeden. Het kleurschema van Van Loon geeft een kleurverloop per bouwblok. Na elke knik in de flat heeft de gevel, inclusief de betonnen diktekanten, een iets andere tint. Deze vier kleurnuances zijn gehandhaafd bij de huidige onderhoudsbeurt.”

Pragmatisch

De VvE had Bureau Onderhoud ingehuurd om het werk te volgen. Blonk: “Ook om te kijken wat de staat van het gebouw is als je er echt bovenop zit. De opdracht was naar pragmatische oplossingen te zoeken.”

Een voorbeeld: er is in het complex met name hardhout (meranti) gebruikt, veel houtrot kwam men dan ook niet tegen. En daar waar een scheur in het hout zat, heeft men die laten zitten. “Waarom? De kozijnen zitten beschut. Het verleden heeft uitgewezen dat het niet tot grote schades leidt, dus waarom extra kosten maken? Met een goed vullende grondverf kwamen we tot een resultaat waarmee iedereen tevreden was. Korte lijnen zijn belangrijk om dit soort beslissingen snel te kunnen nemen”, geeft Blonk aan.

Met name op de hoger gelegen verdiepingen op de zuidoostgevels zat de verf er nog maar schraal op, en hier kwamen wel slechte delen in het hout voor. Die zijn vervangen en er zijn reparaties uitgevoerd met Renovaid. Vervolgens is er een 2,5 schilderbeurt uitgevoerd. Aan de noordoostkant kon worden volstaan met een 1,5 beurt.

Betonreparatie

Het groot onderhoud aan de voor- en achterzijde van de 10 verdiepingen tellende galerijflat, omvatte namelijk niet alleen al het schilderwerk, maar ook renovatie van de betonnen gevelelementen. “En er zaten heel wat schades in het beton die we moesten repareren”, aldus Ger Uitermark. “Met name corrosie- en knelschades, ontstaan door druk op de consoles. Dit was een grote stelpost, omdat niemand precies wist wat we zouden tegenkomen. Alle schades die de schoonmaakploegen – na reinigen met hoge druk – tegenkwamen, werden gemarkeerd met blauwe stickers zodat onze betonspecialisten precies wisten waar ze aan de slag moesten.”

Stelpost

Paul Procee, adviseur Vastgoed van Rochdale, stelt dat het belangrijk is bij zo’n groot project dat je een goede uitvraag hebt. “Dat je als opdrachtgever duidelijk aangeeft wat je wilt. Wat zijn je eisen qua uitvoering en kwaliteit? Maar ook, hoe ga je om met meerwerk? Dat vraagt aan de voorkant de nodige afstemming. Op een project als dit geldt namelijk de wet van de grote getallen. Betonschades kun je alleen maar inschatten of je moet van tevoren elke vierkante centimeter gaan inspecteren, maar dat is op zo’n complex onbegonnen werk. Uiteindelijk is deze stelpost zwaar tegengevallen. Bij de aanbesteding is aan alle drie partijen gezamenlijk gevraagd: wat is nu reëel om op te nemen als stelpost voor betonherstel? In de praktijk blijkt dit het vijftienvoudige te zijn. Gelukkig viel de hoeveelheid houtrot weer mee.”

Werkvolgorde

“Al het metaal- en betonwerk is bewust naar voren getrokken, zodat dit klaar was voordat het weer slechter werd”, vertelt Ger Uitermark. “We wilden de vochtige periodes voorblijven met het aanbrengen van coatings op deze ondergronden. Het houtwerk – alleen al meer dan 50.000 strekkende meter kozijnen – binnen de gevel op de balkons en galerijen hebben we later in het najaar en de winter aangepakt. Die keuze konden we ook maken, omdat we flat niet hebben ingesteigerd.” De klus werd namelijk geklaard met behulp van vier heel grote hangbakken van 16 meter breed en vier hoogwerkers die aan de voorkant werden ingezet. “Vanwege de grote glazen kap boven de binnenstraat konden we daar met hangbakken niet goed uit de voeten.”

Hij vervolgt: “Door de werkvolgorde die we hebben toegepast – de kwetsbare onderdelen eerst aanpakken voor het slecht weer werd – de juiste productkeuzes en het feit dat we geen echte winter hebben gehad, betekende dat we eigenlijk zonder verletdagen het project konden afronden.”

Verfsystemen

Inzet van de sneldrogende coating Devetaal PU Glans van Drost op de balkonhekken, balusters en overige metalen onderdelen (2,5 schilderbeurt) was een pre, aldus Uitermark. De metalen galerijbeplatingen werden in principe alleen gereinigd.

Hagemeier van Drost Coatings: “De deuren op de galerijen en balkons moesten na een paar uur weer dicht kunnen. Bij lagere temperaturen – zeg maar beneden de 12 graden Celsius – adviseren wij voor een goede doordroging als grondlaag Devetaal Mulitprimer Express op te zetten en af te werken met Devetaal 4SB Hoogglans, een vierseizoenenverf. En dat werkte ook hier perfect.”

Voor de minerale oppervlakken, zoals de onderkanten (plafonds) en diktekanten van balkons en galerijen, balkonconsoles, gevelbanden en kolommen aan de voor- en achtergevels, werd gekozen voor een polyurtehaan WallCoat PU/AC (aangebracht in twee lagen).

Uiteindelijk zijn alle betrokkenen verguld met de doorlooptijd en het eindresultaat. Ook dankzij de huismeester Osram die een belangrijke rol speelde in de communicatie met de bewoners. Bijvoorbeeld om iedereen tijdig te bewegen de satellietschotels van de balkons af te halen. “Korte lijnen en een goede communicatie zijn essentieel bij zo’n project”, besluit VvE-bestuurder Blonk.