Dat een resultaatgerichte aanpak van woning onderhoud lóónt, toonde hij een jaar of vijf geleden al aan. Dr. ir. Ad Straub, onderzoeksleider innovaties in bouw- en onderhoudsprocessen aan de TU Delft vraagt al sinds jaar en dag meer aandacht voor de onderhoudsaspecten van de bestaande bebouwing. Zijn visie krijgt de laatste jaren opeens enorm het tij mee.
Renoveren en onderhouden is nu opeens ‘sexy’
‘Dat begint het wel te worden, ja. Tot voor kort was de kloof bij corporaties en andere grote opdrachtgevers tussen het projectbureau, dat de grote nieuwbouwklussen coördineert en het beheerbureau, dat zorg draagt voor de kerntaak van de corporatie, namelijk het in stand houden van goede woningen, heel groot. Ook de bestuurders van corporaties leken meer interesse te hebben in het neerzetten van nieuwe gebouwen dan in de exploitatie ervan.’
En dat verandert nu?
‘Dat verandert snel. Sneller dan bijvoorbeeld het onderwijs kan bijhouden. Ik doceer zelf wel over onderwerpen als duurzaam gebouwbeheer op de afdeling Bouwkunde van de TU, maar het is te weinig. Want het geld voor grote investeringen neemt af en tegelijk veroudert de woningvoorraad, die vooral in de zestiger en zeventiger jaren is gerealiseerd. Een schilderbeurt is niet meer genoeg. Er moet gerenoveerd worden.’
Dat is altijd een beetje arbitrair: wanneer is een woning nu eigenlijk verouderd?
‘De belangrijkste reden voor renovatie is het terugdringen van het energieverbruik. Koepelorganisatie Aedes tekende onlangs een nieuw convenant om het woningbezit in 2020 gemiddeld op energielabel B te krijgen. Maar voor alle nieuwbouwwoningen geldt in 2020 al dat ze energieneutraal moeten zijn ‘nearly zero energy buildings’ (nzeb). En dat heeft weer te maken met de kosten van energie: wonen wordt anders onbetaalbaar.’
Dus comfort is minder belangrijk?
‘Zeker wel. De termijn waarop corporaties nu aan het denken zijn is opeens een stuk langer. Het besef begint door te dringen dat de huidige woningbouw voor het overgrote deel behouden zal moeten blijven. Investeringen moeten dus over minstens veertig jaar, mogelijk veel langer, renderen. Daarom is ook het verhogen van het wooncomfort belangrijk. Mensen moeten graag in de woningen willen wonen.’
Dan kom je er niet met een langlopend schildercontract
‘Nee, al zijn ervaringen die zijn opgedaan met het Resultaat Vastgoedonderhoud van groot belang. De inspectie en het preventief onderhoud aan daken zou er bijvoorbeeld bij betrokken moeten worden. Mogelijk ook het langlopend onderhoud aan gebouwinstallaties. Zo’n RVO-keurmerk zou op veel meer gebouwdelen van toepassing moeten zijn en breder inpasbaar. Te denken valt ook aan het volgen van keurmerkhouders in de tijd. Niet alleen de proceskant, maar ook: worden de gemaakte afspraken daadwerkelijk uitgevoerd en hoe scoort een bedrijf daar op, in, pak hem beet, veertig jaar?’
Dan spreken we vanuit de onderhoudsbedrijven, maar aannemers zitten ook op deze markt
‘Vroeger kon je zeggen: het beheerbureau gaat bij woningcorporaties over renovaties in bewoonde staat, het projectbureau over grootschalige renovaties. Maar die scheidslijn is heel dun geworden. Door lean bouwen en allerhande technieken en processen kunnen bewoners nu vaak in een woning blijven wonen terwijl die grootscheeps gerenoveerd wordt. De aannemers en de onderhoudsbedrijven groeien dus ook naar elkaar toe. Niet voor niets wordt er over en weer samengewerkt, gefuseerd of overgenomen. Want gezien de grootschaligheid van de problematiek moet je er van uitgaan dat opdrachtgevers hoge eisen zullen stellen aan solvabiliteit. Bij grote projecten krijgt die partij het werk die kan aantonen dat ze over voldoende financiële power beschikken. ‘
Maar u zegt zelf dat de kennis bij de opdrachtgevers ontbreekt
‘Enerzijds is er inderdaad grote behoefte bij opdrachtgevers aan jonge mensen met een opleiding op het gebied van onderhoud. Anderzijds is ook de visie nu aan het doorbreken, en die wordt daar natuurlijk alleen maar door versterkt, dat opdrachtgevers niet meer tot in alle technische details moeten willen beslissen over renovaties. De kennis zit bij de bedrijven, die moet daar ook gehaald worden. Men zoekt samenwerking in niet-projectgebonden partners. Dan moet je als bedrijven die kennis ook wel allemaal in huis hebben of eenvoudig kunnen aanbieden en niet voor elke EPA (Energie prestatie Advies) of funderingsberekening moeten terugvallen op adviesbureaus. Al was het maar omdat die adviseurs niet zelf risicodragend zijn in dit soort constructies. Grote aannemersbedrijven hebben die bouwtechnische kennis vaak wel, onderhoudsbedrijven moeten daar nog aan werken.’
Spannende ontwikkelingen
‘Ja, en heel snelle ontwikkelingen. Er verandert veel. De bedrijven hebben dat misschien wel het beste door. Het zou al mooi zijn als RVO-achtige constructies over meer delen van de buitenschil zouden gaan, maar ondertussen zijn er al tal van partijen die complete woningrenovatieoplossingen als een product op de markt brengen. Dat is nog een stap verder, maar het gebeurt al wel.’