Grote woningrenovaties waarbij meteen ook aan vermindering van het energieverbruik gewerkt wordt, lonen. Niet alleen als je álles meeweegt, maar ook al als je de ‘business case’ op zichzelf bekijkt. Dat staat in ‘Waardecreatie bij energierenovatie in de woningbouw’, een rapport in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Onderzoeker Evianne Moret licht het toe.
De gemeenten die willen weten of woningrenovatieprojecten wel renderen. Is dat niet vreemd?
‘Strikt genomen is het een zaak van de woningcorporaties, natuurlijk. Die besluiten om wel of niet te renoveren, om wel of niet te slopen en nieuw te bouwen en om wel of niet energierenovaties toe te passen. Maar gemeenten hebben er natuurlijk veel belang bij. Ze sluiten energieconvenanten met corporaties over het verminderen van het energieverbruik van woningen. En renovaties hebben ook vaak leefbaarheidsverbetering van buurten ten doel, waaraan gemeenten bijdragen. Zo hebben ze er wel mee te maken.’
Maar wat wilden ze dan precies van u, van de onderzoekers, van het Ivam en van uw bedrijf, Planmaat, weten?
‘Het Ivam, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, heeft veel kennis van duurzaam bouwen. Ons bureau is heel sterk in rekenen. We rekenen plannen door over stedelijke ontwikkeling en grote bouwprojecten. De VNG vroeg ons om door te rekenen of de bewering dat bij energierenovatie iedereen er op vooruit gaat, wel terecht is.’
Want?
‘Dat wordt wel eens bestreden. De woningcorporatie investeert een bedrag in zo’n renovatie en moet dat over de afschrijfperiode weer met een zeker rendement terugverdienen, meestal uit een combinatie van een verhoging van de huren (of het gelijk blijven daarvan) en de verlaging van de onderhouds- en energiekosten. De bewoners wordt voorgehouden dat ze ofwel geen extra kosten hebben, omdat ze een huurverhoging kunnen wegstrepen tegen lagere energielasten, ofwel een beetje extra kosten maar veel meer wooncomfort. Dat zijn al veel variabelen. Critici zeggen dan al snel: je had beter kunnen slopen en nieuw bouwen, bijvoorbeeld nul-op-de-meterwoningen. Of helemaal niet zo ingrijpend hoeven renoveren. Dat wilden de gemeenten hebben uitgezocht.’
En?
‘Het verrassendste aan ons onderzoek is dat het ook in die ‘smalle businesscase’, dus alleen als je het beschouwt in de economische voor- of nadelen voor de corporatie en de huurders, dat je dan al kunt concluderen dat zo’n energierenovatie rendeert. De corporatie verdient binnen de gestelde tijd haar geld terug en de bewoners betalen hetzelfde of een beetje meer voor objectief gezien een stuk meer waarde aan bijvoorbeeld comfort, ruimte, et cetera, aantoonbaar aan de hand van het huurpuntensysteem.’
En er is ook een ‘brede businesscase’
‘Inderdaad. Daarbij hebben we zoveel mogelijk bij-effecten van zo’n renovatie proberen te kwantificeren. Positief en negatief. Bijvoorbeeld bij een project waar gevaarlijke geisers vervangen zijn op een project waar enkele gevallen van koolmonoxidevergiftiging waren voorgekomen, die kosten afzetten tegen de kosten van brandweercontroles en het uitrukken van de brandweer. Maar ook het teruglopen in inkomen van de Rijksoverheid door minder energieverbruik, afgezet tegen het gunstige effect van de btw op de investering en de belastinginkomsten over de extra werkgelegenheid. En dan in de tijd: de derving aan energiebelasting voor het Rijk loopt natuurlijk de hele exploitatieperiode, de btw en de loonbelasting zijn eenmalig. Toch blijkt ook hier een plusje te zitten.’
U hebt vier projecten geanalyseerd, in Kerkrade, Nijmegen, Breda en Alkmaar, vier nogal succesverhalen…
‘De projecten zijn aangedragen door een klankbordgroep waarin mensen uit diverse gemeenten zaten. Zij wilden deze mix van projecten, stedelijk/landelijk, groeigemeente/krimpgemeente, nul-op-de-meter-renovatie/labelverbetering. En natuurlijk, we hebben alleen projecten onderzocht die uitgevoerd zijn. Geen projecten die niet zijn uitgevoerd, omdat de corporatie zelf al had berekend dat ze niet zouden renderen. Zo moet je dit onderzoek ook zien. We hebben, met name op basis van data van de corporaties, de projecten doorgerekend op economische effecten.’
Is er iets te zeggen over projecten waar je beter niet aan energierenovatie kunt beginnen?
‘De ligging en de staat van de huizen is van groot belang. In Kerkrade, bijvoorbeeld, wat een krimpgemeente is, wordt ook veel gesloopt. Deze huizen waren al vrij ruim en hun ligging was gunstig. Daarom koos de corporatie voor een grootscheepse verbouwing. Het Willemskwartier in Nijmegen is een historische wijk uit de dertiger jaren waar de mensen in principe graag wonen, dat wilde men graag behouden. In het algemeen geldt wel: als de wens er is om te behouden wat er staat, dan is dat al snel rendabel te maken.’
Een hele opsteker voor de vastgoedonderhoud en -renovatiebranche. Wat gebeurt er verder?
‘Ivam en Planmaat werken nu samen, op verzoek van de VNG, aan een rekenmodel voor dit soort renovaties. Zodat gemeenten snel kunnen berekenen hoe ze zo’n plan moeten beoordelen. En de Rijksoverheid was ook wel geïnteresseerd, zij willen nog eens goed narekenen over wat we over die energie-inkomsten te melden hadden. Als de energieprijs laag blijft en de rijksinkomsten kunnen stijgen door btw en loonbelasting rond renovaties, dan is dat input voor beleid.’
En de renovatieaannemers zelf… daar nog iets over onderzocht?
‘Nou, duidelijk was wel dat in alle vier de gevallen er door de corporaties was gezocht naar een plaatselijke aannemer die zeer communicatief was, naar de corporatie toe maar zeker ook naar de bewoners toe. Je ziet dat maar deels terug in onze cijfers, in het geringe aantal klachten van bewoners na oplevering en later. Maar we hoorden het overal terug dat het project vooral goed geslaagd was door de fijne samenwerking met meedenkende en communicatieve renovatiepartners.’
Foto:
Evianne Moret: ‘De corporatie verdient haar geld terug en de bewoners krijgen meer comfort’
Foto: JMS