Waar staat het vastgoedonderhoud in Nederland over 10 jaar? De centrale vraag tijdens het opdrachtgeversymposium dat Wits Vastgoedonderhoud Nederland begin juni organiseerde. De rode draad: radicale veranderingen dienen zich aan; voor bedrijven die wendbaar zijn, bestaan kansen te over.
Duurzaam conferentieoord ‘Veerkracht’ in Klarenbeek was 2 juni het decor voor het opdrachtgeversymposium dat Wits Vastgoedonderhoud Nederland organiseerde. De vraag ‘Waar staat vastgoedonderhoud over 10 jaar?’ werd van alle kanten bekeken. Jan Rotmans leidde het thema in vanuit de transitiekunde en Vincent Gruis schetste aansluitend kansrijke kantelingen in vastgoedonderhoud. 
Waarom vooruitkijken
Nico van Asten, die sprak namens Wits, maakte bij de start meteen duidelijk waarom de opdrachtgevers waren uitgenodigd. Nu al vragen opdrachtgevers heel andere zaken dan pakweg 5 of 10 jaar geleden. Hoe zal het er dan over 10 jaar uit zien?! Om dit te illustreren, vertelden drie opdrachtgevers van Wits op video wat zij al anders doen. Uw Huismeester helpt door middel van datagedreven technologieën particuliere opdrachtgevers om efficiënt en op transparante wijze een betrouwbare schilder te vinden.
Qua omvang is Uw Huismeester binnen 9 maanden opgeklommen tot de top 5 van Nederland. Gemeente Utrecht besteedt meer aandacht aan duurzaamheid en social return en selecteert vervolgens ook daadwerkelijk op die criteria. Woningcorporatie Elkien legt de verantwoordelijkheid voor planmatig onderhoud en woningverbetering langjarig bij ketens met vastgoedonderhoudsbedrijven. “Waarbij de finale klant van Elkien bepaalt of het succesvol wordt, dus niet Elkien”, zo geeft Alex Bonnema, directeur-bestuurder van Elkien aan.
Uber in de bouw Jan Rotmans is inmiddels een BN’er, want naast hoogleraar is hij ook regelmatig uitdager van de gevestigde orde, met alle bijbehorende publiciteit. Zo richtte hij Stichting Urgenda op die de overheid via een rechtszaak dwong tot extra maatregelen om uitstoot van broeikasgassen verder te verminderen, Nu is hij bezig een nieuwe zorgverzekeraar op te zetten die zorg voor mensen weer centraal wil stellen. In de bouw droeg hij actief bij aan de Stroomversnelling die zich richt op nul-op-de-meter.
Tijdens het symposium was Rotmans ook duidelijk over wat de opdrachtgevers en vastgoedonderhoudsbedrijven te wachten staat. Kanteling is aan de orde. “Disruptieve technologie helpt disruptieve mensen om zich nog slimmer en beter te organiseren.” Nieuwe technologie, zoals digitalisering of 3D-printing, maakt het mogelijk dat koplopers in korte tijd grote, logge bedrijven uit de markt verdringen. In de taxiwereld is Uber daarvan een goed voorbeeld; chauffeurs worden via technologie direct met klanten verbonden.
Rotmans stelt dat er “binnen 5 jaar een Uber voor de bouw” zal zijn. Dus partijen die de klant keuzevrijheid, transparantie en een betere prijs geven en bovendien minder middelen verspillen. Alles draait daarbij om data en de burger die zelf kan sturen.”We gaan van massaproductie naar productie door de massa.” Dat zal enorme gevolgen hebben, want tot nu toe zijn de innovaties binnen de gevestigde bouw vooral op projectniveau en heeft men nog te weinig aandacht voor radicale innovaties, meent Rotmans.
Bewoner 3.0
Hoe kan het vastgoedonderhoud deze uitdaging oppakken? Onderhoud 3.0 betekent, volgens Rotmans, dat de bewoner in alles centraal komt te staan. Dit betekent dat de bewoner dus ook bepaalt of het resultaat wordt gehaald. Gevolg is dat de focus van vastgoedonderhoudsbedrijven verschuift van uitvoeren naar organiseren en faciliteren om de Bewoner 3.0 te ondersteunen. Hoe doet een vastgoedonderhoudsbedrijf dat:
- door het faciliteren van samenwerkingsverbanden in de praktijk. Rotmans: “Over 10 jaar doen bewonerscollectieven het zelf (in ‘onderhoudsbewonerscoöperaties’) in coproductie met het vastgoedonderhoudsbedrijf en gebeurt inkoop en communicatie volledig digitaal.” Uw Huismeester laat al zien welke mogelijkheden digitalisering daarvoor biedt.
- door het aanbieden van integrale oplossingen, waarin diensten rond welzijn en zorg net zo belangrijk zijn als het onderhoud zelf. De Bewoner 3.0 kan echte oplossingen worden aangeboden door als vastgoedonderhoudsbedrijf in netwerken van koplopers te gaan opereren.
- door het op maat dingen regelen voor de opdrachtgever. Combinatie van technologie en doelgerichte samenwerking in netwerken maakt het mogelijk om echt maatwerk te bieden.
Lef nodig
Om de kansen door deze kantelingen te grijpen, is lef nodig. Rotmans: “Niet de grootste bedrijven overleven, ook niet de slimste bedrijven, maar de meest wendbare bedrijven.” Dat betekent dat de bedrijven in de komende jaren een stevige veranderopgave hebben. Een Onderhoudsbedrijf 3.0 heeft “andere mensen met andere competenties nodig in een ander verdienmodel. Dus, naast techneuten, vooral ook facilitators en regelaars.”
Gevels leasen
Bewoners/gebruikers zelf aan het stuur bij vastgoedonderhoud, dat wordt een steeds actueler thema, aldus Vincent Gruis, hoogleraar Housing Management TU Delft. De verandering die Elkien doormaakt, is daar een goed voorbeeld van. Centrale uitdaging: de relatie gebruiker-dienstenleverancier slim organiseren. Niet bezit, maar juist efficiënt en effectief het gebruik faciliteren kan, volgens hem, de belangrijkste insteek worden.
“Waarom zou de keuken in het huurhuis niet in eigendom van een Ikea kunnen blijven, die vervolgens ook de services erom heen organiseert”, vroeg Gruis zich af. Of nog verdergaand: wordt het leasen van gevels of zelfs complete woningen vanzelfsprekend? Vragen die zich dan aandienen: welke vooroplopende partijen kunnen zulke integrale oplossingen op maat regelen vanuit bewust opgezette netwerken? En welke rol kan het vastgoedonderhoudsbedrijf daarbij spelen?
Groene gouden eeuw
Een andere keuze die Gruis de zaal voorlegde, betrof de keuze tussen mikken op energieneutraal of vooral inzetten op schone energie. Voor Rotmans is het antwoord duidelijk: “We moeten zo snel mogelijk los van het energienet en op termijn gaan we als burgers juist leveren aan het net.” Die transitie gaat hem nu nog veel te langzaam; na 5 jaar hebben we slechts 10 biobased woningen, 500 nul-op-de-meter woningen en 1 circulair gebouw in Nederland weten te realiseren. “Het moet veel sneller, het moet radicaal anders, het moet duurzaam/circulair.”
En ook dat is volgens Rotmans vooral een organisatorische opgave en geen technische. Hij voorspelt dan ook een nieuwe groene gouden eeuw voor het vastgoedonderhoud. Welke vooroplopende partijen kunnen die versnelling echt realiseren vanuit bewust opgezette netwerken? Welke rol zien woningcorporaties en beleggers daarbij voor zichzelf? En hoe kan het vastgoedonderhoudsbedrijf daaraan bijdragen?
Internet of things
De zeer grote internetdichtheid van Nederland biedt grote kansen, meent Gruis. Maar gaan we in Nederland ook koploper worden als het gaat om ‘internet of things’? Denk aan toepassingen zoals boiler op wifi, sensoren om de staat van het schilderwerk op te nemen, inzet van drones, real time informatieverstrekking et cetera. Welke partijen kunnen die grote internetdichtheid echt ombouwen naar een kans binnen het vastgoedonderhoud? En hoe kan het vastgoedonderhoudsbedrijf, samenwerkend in bewust opgezette netwerken, daaraan bijdragen?
Om zulke kansen te grijpen, is het organiseren van coalities rondom koplopers cruciaal. Koplopers die ook de rol van ‘system integrator’ oppakken. Zij zorgen volgens Rotmans voor de kanteling van aanbod naar vraag, van technisch naar organisatorisch, van economisch renderend naar maatschappelijk dienstbaar.
Tafelgesprekken
Met deze oproepen in het achterhoofd, bespraken de deelnemers aan het symposium aan verschillende tafels wat hen nu te doen staat om voor te sorteren voor het vastgoedonderhoud over 10 jaar. Een vertaling naar de praktijk dus (zie kaders).
Voor de gastheren was aan het slot van de bijeenkomst duidelijk dat het symposium een vervolg dient te krijgen. De geschetste trends bleken immers aan te sluiten op de actuele thema’s in de directiekamers van opdrachtgevers. Daarom gaat Wits Vastgoedonderhoud verdiepende themabijeenkomsten in kleinere groepen organiseren. Nieuwe kopgroepen tekenen zich af.
Beleggers-tafel
De beleggers zien in hun huidige praktijk het digitaliseren van processen als belangrijkste innovatie. Het onderwerp duurzaamheid komt vaker op tafel, maar blijkt in de praktijk nog lastig om te zetten in daden. Ondanks de stelling van Rotmans dat rendementen van 8% te behalen zijn met energieneutrale beleggingen. De aanwezige beleggers pleiten voor doorbreken van vaste patronen in hun sector. Samenwerken op strategisch niveau tussen opdrachtgever en opdrachtnemer kan daaraan bijdragen. Vastgoedonderhoudsbedrijven moeten proactief zijn en blijven innoveren.
Beheerders-tafel
Ook de beheerders noemen de digitalisering als de belangrijkste, actuele vernieuwing in hun sector: internetportal voor eigenaren, digitaliseren van financiële werkprocessen. Met het oog op de toekomst willen beheerders inzetten op meer directe dienstverlening voor hun klanten. Bijvoorbeeld door gebruik van apps inzicht bieden in actuele gegevens of reparatieverzoeken inplannen. Vastgoedonderhoudsbedrijven kunnen bijdragen door efficiënte dienstverlening aan de klanten van beheerders te faciliteren. Belangrijk daarvoor is dat bij vastgoedonderhoudsbedrijven de piramide wordt omgedraaid en medewerkers intensiever worden betrokken.
Corporaties-tafel
De aanwezige corporaties noemen als belangrijkste innovaties in hun huidige praktijk:
- andere huurders die meer zelf bepalen (klant staat centraal);
- langdurige, projectoverschrijdende samenwerking tussen opdrachtgever en uitvoerende partij voor totaalonderhoud op basis van resultaatgerichtheid;
- nul-op-de-meter;
- ruimte voor innovatie met betrekking tot toe te passen materialen en werkmethodes/processen.
Om zich klaar te maken voor het vastgoedonderhoud over 10 jaar is volgens hen nodig dat corporaties bereid zijn om te veranderen naar meer flexibele, wendbare organisaties. Dat vereist investeren in de kwaliteit van de eigen organisatie en processen (bijv. BIM, digitalisering van opname tot uitvoering). Dat lukt alleen als directie en bestuur daar volledig achter staan. Vastgoedonderhoudsbedrijven kunnen hieraan bijdragen door een meer adviserende, klantgerichte rol aan te nemen. Daarvoor is nodig dat zij zich veel meer verdiepen in de opdrachtgever, transparant zijn en op basis daarvan écht samenwerken.