Niet even 407 woningen er in een jaar tijd ‘doorheen rossen’, zoals één van de twee concurrerende grote aannemers voorstelde, maar zorgvuldig groot onderhoud uitvoeren met een menselijke maat en bijvoorbeeld de prima, 90 jaar oude, kozijnen behouden. Zo verwierf Hagemans Vastgoedzorg deze grote opdracht.
‘Voor ons is dit een groot project, als het in één jaar had gemoeten hadden we het niet gekund’, zegt Carel Hagemans, directeur van het in Nijmegen gevestigde gelijknamige vastgoedonderhoudsbedrijf. Woningcorporatie Portaal vloog de aanbesteding voor het werk aan de 407 woningen in het Willemskwartier, een rond 1930 gebouwde arbeiderswijk, bijzonder uitdagend aan. Hagemans: ‘Dit is een voorbeeld van een Resultaat Gericht Samenwerkingsproces (RGS), het gaat verder dan Resultaatgericht VastGoedOnderhoud (RGVO), hoewel ik toegeef dat die wirwar van termen de boel niet overzichtelijker maakt.’
Van F-label naar B -label
De kwestie was dat Portaal de drie geselecteerde bedrijven, naast Hagemans twee bouwkundig aannemingsbedrijven, een opdracht op 1 A-viertje gaf. ‘De woningen moesten van een gemiddeld F-label naar B-label worden gebracht, ze moesten na de het groot onderhoud weer minstens dertig jaar meekunnen, er moesten keuken-, toilet- en douchevervanging in minstens 70 procent van de woningen worden uitgevoerd, en het mocht niet meer kosten van 37.500 euro per woning’, vertelt Hagemans. ‘Die prijs had Portaal zelf berekend. Ze daagden ons uit om met een zo goed mogelijk plan te komen.’
Het team
Hagemans formeerde een groep met onderaannemers: installatiebedrijf Romijnders, gevelspecialist Takkenkamp, dakspecialist Weijers Eikhout, elektroninstallateur Ventimon, isolatiespecialist Comfort Company en ramen- en deurenleverancier Verweij Houttechniek. ‘Samen hebben we het plan opgesteld’, vertelt Hagemans. ‘Ze deden mee onder de voorwaarde dat als we de opdracht kregen, zij het zouden mogen uitvoeren. Zo droegen we samen het risico.’
Kozijnen
Het plan moest worden gepresenteerd voor een commissie waar ook bewoners in zaten. Tekenend verschil tussen de offerte van Hagemans en die van de concurrenten was dat Hagemans de kozijnen vrijwel overal laat zitten. ‘Dat zijn prima grenen kozijnen’, legt Hagemans uit. ‘Die zitten daar al 90 jaar, die blijven makkelijk nog dertig jaar goed. Onze concurrenten redeneren als aannemers: alles eruit en vervangen voor nieuw spul. Ook uit oogpunt van duurzaamheid een slecht idee. Nu het werk vordert blijkt onze inschatting terecht. We komen maar een handjevol kozijnen tegen die vervangen moeten worden.’
De bewoners
Daarnaast had Hagemans een ver uitgewerkt en toegespitst plan voor de bewonerscommunicatie. Daarvoor is bewonersbegeleider Indira Mensink, bouwkundige van opleiding, verantwoordelijk. Zij vertelt: ‘De bewoners van het Willemskwartier dragen het hart op de tong. Er is veel sociale cohesie hier, dus een verhaal doet hier snel de ronde. De mensen goed en duidelijk antwoord geven is van het grootste belang. Ik ga nooit naar huis voor ik iedereen antwoord heb gegeven. Daarbij is mijn ‘nee’ ook een duidelijk nee. De dikte van een kitrand bijvoorbeeld, kan je esthetisch niet bevallen, maar als het binnen de marges is doen we er niets aan. Aan de andere kant proberen we de mensen zoveel mogelijk te ontzorgen. Er zijn mensen die per se thuis willen blijven tijdens de verbouwing, maar ik doe ook het beheer over verschillende woningen waar de mensen juist weg zijn. En heeft een bewoner dan niet de gevelzijde van een kamer opgeruimd, zoals wel is afgesproken, dan kun je wel eindeloos achter die mensen gaan aanbellen, maar liever ruim ik de boel dan even zelf op.’ Met die hands-on mentaliteit oogst Mensink, die zelf de opleveringen met de bewoners doet, veel effect. ‘In het begin stond de telefoon niet stil, nu wordt het rustiger.’ Er is een modelhuis waar mensen keuzes kunnen maken tussen keukenbladen, kranen en andere onderdelen, er is een zogenaamde ‘rustwoning’ waar mensen kunnen douchen, koken of de was kunnen doen, en er is een ‘vakantiewoning’ waar mensen met een medische indicatie even kunnen wonen zolang het onderhoud duurt. Hagemans: ‘De menselijke maat die wij met ons plan inbrachten sprak aan. Niet in één jaar, maar in een zorgvuldig proces van 2,5 jaar, met respect voor de wensen en moeilijkheden van de bewoners en behoud van wat goed is, zoals de kozijnen.’
Woningcorporatie volgt kritisch
Daarbij had Hagemans nog een verrassing in petto: de hele operatie kon voor nog 1000 euro minder worden uitgevoerd dan door Portaal was begroot. Van dat geld werden onder andere de regenpijpen van kunststof vervangen door zinken pijpen. ‘Esthetisch veel mooier, en ze hebben ook een langere levensduur’, glimlacht Hagemans. De woningcorporatie volgt het groot onderhoud kritisch. Bewoners worden twee keer geënquêteerd, en de eerste dertig woningen waren scherprechter. Daar moest alles goed genoeg gaan om door te kunnen gaan. ‘Inmiddels zijn we ruim over de helft, dus die 407 zullen we wel allemaal mogen maken’, zegt Hagemans. ‘We zeggen intern vooral tegen elkaar: die 408ste willen we ook wel. Met onze ketenpartners hebben we een samenwerkingsverband gemaakt, “Groot Onderhoud 2.1”, met een eigen website. Wat we hier in het Willemskwartier voor elkaar hebben gekregen, zouden we overal kunnen doen. We bewijzen hier dat bestaande bouw renoveren een vak is.’