Appartementencomplex De Tulp verrees in 1997 aan de Romkeslaan in Leeuwarden, vlakbij het stadscentrum. Kees Romeijn is sinds vier jaar voorzitter van de VvE Tulpenburg van dit gebouw. “Ons complex telt in totaal 61 appartementen. Daarvan zijn er 42 eigenaar van het appartement en 19 eigendom van woningstichting Elkien. Sinds twee jaar hebben we als VvE het onderhoud aan ons gebouw in eigen beheer. Omdat wij De Tulp graag wilden laten verduurzamen voor meer wooncomfort en energiebesparing, namen we in 2020 adviesbureau KBS uit Sneek, specialist in bouwbegeleiding en calculatie, in de arm.”
“Op basis van een bestaande nulmeting door vastgoedadviseur Keurhuis maakten zij voor ons een duurzaam MeerJarenOnderhoudsPlanning (MJOP, red.), met daarin een overzicht van de onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden die tijdens de looptijd van het plan uitgevoerd moesten worden. Tot dan toe hadden we altijd een MJOP van twee A4’tjes gehad, maar het gedetailleerde rapport van KBS bestaat uit heel wat meer velletjes”, glimlacht Romeijn. “Dat is nu onze leidraad geworden.”
VvE Tulpenburg-voorzitter Kees Romeijn (links) en projectleider Arjen Huitenga van het schildersbedrijf bij appartementengebouw De Tulp
Onvoorziene kosten
De eerste verduurzamingsstap die op basis van het duurzaam MJOP genomen zou moeten worden, was het vervangen van alle dubbelglas door HR++-glas. “Wat het buitenonderhoudswerk betrof, was het schilderwerk er beroerd aan toe. De laatste onderhoudsbeurt had in 2015 plaatsgevonden. Als VvE besloten we daarom – zoals in het plan voorgeschreven – de glas- en schilderklus in 2023 gezamenlijk te laten uitvoeren”, vertelt Romeijn.
“We lieten enkele vastgoedonderhoudsbedrijven hiervoor een offerte maken. Helaas kwamen daar bedragen uit, waarvoor we onvoldoende geld in kas hadden. De financiële reservering voor dit project, uit te voeren in 2023 en opgesteld in 2020, bleek niet meer haalbaar door de oorlog in Oekraïne en daardoor snel stijgende prijzen voor grondstoffen en lonen.”
Gevolg daarvan was dat de VvE dit jaar niet alle werkzaamheden, zoals het die in 2020 in de MJOP ten doel had gesteld, kon laten uitvoeren. Een andere tegenvaller was dat ook nog eens in 36 van de 61 appartementen met schuifpuien en schuiframen de stelkozijnen en aluminium kozijnen en rubbers zodanig versleten en verrot bleken, dat het noodzakelijk was om deze meteen door een aannemer te laten vervangen. Een extra, onvoorziene kostenpost van twee ton.
Romeijn besloot daarom dit voorjaar contact op te nemen met projectleider Arjen Huitenga van Meesterschilders Friesland, die hij vanuit het verleden kende, met de vraag of hun bedrijf eventueel mogelijkheden zag om – met het beschikbare budget van VvE Tulpenburg – alsnog het glas- en schilderwerk uit te kunnen voeren. “Samen met enkele collega’s heb ik vervolgens na enig rekenwerk een plan van aanpak gemaakt dat voor de VvE betaalbaar bleek en werd goedgekeurd”, vertelt Huitenga. “Zo zijn we hier begin juli gestart met twee glaszetters en vier schilders om het project uit te voeren.”
Aangepast plan
Meesterschilders Friesland besloot het onderhoudsschilderwerk aan het complex op te splitsen in twee fasen. “We nemen nu alleen de zuid- en de westgevel en een klein stukje van de oostgevel onderhanden, omdat deze kanten meest door de zon worden belast en daarom ook het eerst een schilderbeurt nodig hebben”, vertelt Huitenga.
“Vooral aan de zuidzijde treffen we barstvorming, verkrijting, afbladderende verf en onthechting aan. De inpandige delen van de buitenschil slaan we over, omdat de verf er daar nog goed uitziet. Verder hebben we besloten om alleen het dubbelglas van de woonkamers te vervangen door HR++. De slaapkamerramen slaan we over, omdat de bewoners daar toch nooit de verwarming aan hebben staan. Met zulke gerichte keuzes vallen onze werkzaamheden precies binnen het VvE-budget.” Romeijn knikt. “Daar zijn we erg blij mee. De noord- en zuidzijde van het complex zullen we dan over twee jaar laten schilderen.”
De te schilderen houten geveldelen zijn kozijnen, ramen en enkele deuren naar de trappenhal. “Dat is – naar gelang de onderhoudstoestand – hoofdzakelijk een kwestie van twee keer bijgronden en twee keer schilderen”, zegt Huitenga.
“We hebben als afwerking gekozen voor Permaline Supérieur, een hoogglanslak op basis van hybride alkydhars, met sterke UV-bescherming en langdurig glansbehoud. Verf van der Feer levert ons de verfproducten voor dit project aan. Voor de werkzaamheden op hoogte zetten we twee hoogwerkers in. Dankzij het prachtige zomerweer van eind augustus en begin september hebben we flink door kunnen werken.”
De schilders nemen – om budgettaire redenen – dit jaar alleen de zuid- en de westgevel en een klein stukje van de oostgevel van De Tulp onderhanden
Glas
Alle woonkamers in de appartementen worden voorzien van droge beglazing, het systeem waarbij de ruiten in een rubberprofiel worden geplaatst, dus zonder een stopverf- of kitafwerking. Meesterschilders Friesland brengt HR++ Nowak Glas en Glasmax- en Ducoton-roosters van Duco aan.
“Dat is best wel planningsintensief, want de bewoners moeten dan thuis zijn als we dit uitvoeren. Omdat de ramen naar binnen toe draaien, moeten we ook het schilderwerk van de kozijnen van binnenuit doen”, zegt Huitenga. “Het onderhoud aan de binnenzijde van de kozijnen is voor de bewoner zelf. Desgewenst schilderen wij het mee, maar dan moeten de bewoner daar iets voor betalen.” Het schildersbedrijf verwacht project De Tulp begin november af te kunnen ronden.
______________________________________________________________________________
Rookgaskanalen
“Onderhoudsprojecten voor een VvE beleef ik toch vaak anders dan projecten voor een corporatie. Bij een VvE merk je dat er een enorme betrokkenheid is van de bewoners, omdat hun eigen geld in het project zit. Bestuursleden willen ook graag met je sparren over de uitvoering en dat vind ik leuk”, zegt Arjen Huitenga van Meesterschilders Friesland. Voor VvE Tulpenburg staat begin 2024 alweer een volgende uitdaging te wachten. “In ons complex zitten nog rookgaskanalen uit 1997 en die zijn in 2021 afgekeurd. Deze kanalen moeten wettelijk uiterlijk in 2024 zijn verwijderd”, legt Kees Romeijn uit. “Gevolg is wel dat iedere bewoner een nieuwe cv-installatie moet kopen en dat is een tegenvaller.”
______________________________________________________________________________________________________________________________
