Menig resultaatgericht onderhoudsbedrijf beklaagt zich over het niveau van de gesprekspartners aan de overkant van de tafel. Tot voor kort was de opleiding voor beheerders vooral technisch. Maar ook onder opdrachtgevers groeit het besef dat het anders moet. Rob Nieuwpoort is docent en examinator voor de opleiding tot Onderhoudskundige Vastgoed, en legt het uit.
U doceert, examineert én hebt een eigen adviesbureau, hoe zit dat?
‘Ons bureau BVKwadraat adviseert bij facilitaire dienstverlening en technisch beheer en onderhoud. Ik richtte het op in 1994. Maar al langer was ik actief als docent , eerst bij het Bouwcentrum, kennisinstituut voor de bouw, later voor BOB, een opleidingsinstituut voor de bouw. Een aantal vooraanstaande bedrijven op het gebied van consultancy rond onroerend goed hebben zich verenigd in de Comog, Consultants Onderhouds Management Onroerend Goed. Om de kwaliteit van de advisering te borgen is er een persoonscertificaat ontwikkeld, voor consultants maar ook voor technisch beheerders. Wie dat certificaat heeft wordt opgenomen in een landelijk register. Daartoe werd bij BOB een opleiding in het leven geroepen, de opleiding Technisch Beheer/Opzichter Onderhoud (TBO). Maar er ontstond behoefte aan verdere verdieping. Dat is het certificaat Onderhoudskundige Vastgoed geworden.’
Hoezo die behoefte aan verdieping? Technisch beheerders hadden te weinig kennis?
‘Nee, in ieder geval niet technisch. De opleidingen worden door heel verschillende belangstellenden gevolgd. ROC’s bieden hem op verschillende plaatsen in het land aan, en dus ook het BOB. Er zitten leerlingen tussen die zich laten opleiden tot vastgoedbeheerders, er zijn mensen van technische diensten bij, die hun kennis willen verbreden en verdiepen, facilitymanagers, maar ook mensen uit de aannemerij of het onderhoud, die gebouwenbeheer in een bredere zin willen leren zien.
De stijgende behoefte daaraan komt door het toenemen van het “main-contracting”: er is nog altijd een beweging te zien waarin bedrijven zich willen concentreren op hun core business, en zoveel mogelijk service, dienstverlening en onderhoud aan andere partijen willen uitbesteden, het liefst aan één partij, die dan voor alles zorgt.’
Voorbeeld?
‘Neem Schiphol. Daar is één partij verantwoordelijk voor alle liften en roltrappen, één voor de werktuigbouwkundige zaken, één voor security en beveiligingsapparatuur, één voor bouwkundige klussen onder een bepaald aanbestedingsbedrag et cetera. Er is geen eigen technische dienst meer, maar de beheerders die er zijn, moeten wel van de hoed en de rand weten.’
Onmogelijk: daar kun je nooit allemaal verstand van hebben!
‘Precies. Mede daarom verschuift de aandacht in de opleiding van technisch beheerders van de pure gebouwtechniek, waarvan hij of zij natuurlijk wel goede basiskennis moet hebben, naar aspecten als communicatie, rapportage, planmatig onderhoud, contractvormen, aansprakelijkheid en dergelijke. Een moderne beheerder moet op niveau met aannemers en onderaannemers kunnen spreken, zonder hun deskundigheid te willen hebben. En de communicatie met zijn leidinggevende is ook veranderd.’
Oh? Hoezo?
‘Steeds minder onderhoud is ‘regulier’. Tot voor kort konden technisch beheerders schilderwerk of dakonderhoud of onderhoud aan technische installaties volgens vaste onderhoudsschema’s uit laten voeren. Maar zeker in deze economisch slechte tijd zullen ze onderhoudskosten steeds moeten verantwoorden. Vanuit de opdrachtgever bezien is onderhoud vooral een vorm van risicobeheersing. Het gaat er niet om of de verf op een kozijn aan het bladderen is, het gaat om de vraag hoe erg dat is voor de core business van het bedrijf. Zo’n risico kan van alles zijn. Bijvoorbeeld imago. Een verffabriek waar veel klanten over de vloer komen kan het niet hebben als de verf op zijn gevel er slecht bijstaat. Maar op een productielocatie op een industrieterrein doet het er niet zo veel toe. Een corporatie kan besparen op onderhoud, maar als het gevolg is dat de mensen niet meer in die huizen willen wonen en er leegstand ontstaat dan is dat een groot risico. Technisch beheerders moeten veel meer leren om op die manier naar risico’s te kijken.’
En dat leer je dus in zo’n cursus… en dat certificaat krijg je op basis van aanwezigheid?
‘Verre van dat. Het examen voor Onderhoudskundige Vastgoed is een open examen. Het is pittig. Het bestaat uit een ‘technisch blok’: in twee uur wordt onderzocht met schriftelijk vragen of de kandidaat een goede technische basiskennis heeft, van installaties tot beton en van schilderwerk tot dakonderhoud, om maar wat te noemen. Ten tweede is er een administratief-organisatorisch blok van twee uur, waarin de kandidaat allerlei vragen krijgt over wet- en regelgeving op het gebied van beheer en onderhoud. Daarna krijgt de kandidaat een case waarover hij zich twee uur lang mag buigen: daar moet een plan van aanpak uit voortvloeien en een advies. Alle drie de onderdelen worden beoordeeld. Daarna krijgt de kandidaat zijn case met opmerkingen terug en krijgt hij de tijd om die nog verder uit te werken, want daarna moet hij of zij de oplossing mondeling presenteren tegenover een commissie, die kritische vragen stelt.’
Inderdaad… stevig
‘Ja, ik schat dat het een flink stuk boven MBO-niveau ligt. Je moet er goed technisch inzicht voor hebben maar ook abstract kunnen denken. En kunnen presenteren.’
En uiteindelijk gaat het dan gewoon om de laagste prijs…
‘In de bouw roept iedereen dat iets, wat dan ook, te duur is. Wij leren de cursisten veel meer naar de echte kosten te kijken. De kosten van het risico als het niet of slecht gebeurt, maar ook in termen van de Economisch Meest Voordelige Inschrijving. Dat EMVI wordt echt steeds belangrijker: wat wordt in een aanbesteding nog meer aan service en ontzorging geboden naast de prijs, en hoe beoordeel je dat? Als je immers beweert als opdrachtgever dat je energiebesparing, bewonerstevredenheid of duurzaam werken heel belangrijk vindt, maar je geeft het maar een gewicht van 10% in je weging van argumenten, en de prijs geef je 90%, dan heeft het weinig nut. Als we die verhouding durven te vergroten krijgen we pas echt innovaties en een betere dienstverlening. Maar dan moeten we daar wel de mensen voor hebben. En daar is zo’n opleiding nou goed voor.’