De samenwerking tussen Jacobs Beheersbaar Onderhoud in Elst en woningcorporatie Vivare in Arnhem ontwikkelt zich gestaag, is de mening van respectievelijk directeur Bob Jacobs en bedrijfsleider vastgoedbeheer Leo Lussenburg. Prijs blijft daarbij belangrijk maar is allesbehalve maatgevend.
Jacobs Beheersbaar Onderhoud renoveert 52 dertiger jarenwoningen in de Arnhemse arbeiderswijk De Geitenkamp. Het onderhoud gaat er heel wat verder dan alleen schilderwerk, wisten Jacobs en Lussenburg vooraf.
Gemeenschappelijke visie
Het vastgoedonderhoudsbedrijf en de woningcorporatie kennen elkaar al jaren. ‘Wat overigens niet automatisch leidt tot opdrachten’, weet Lussenburg, ‘Sterker nog, ons beleid is om de leverancierslijst in te dikken zodat je een paar partners overhoudt die samen met ons het verschil gaan maken, een proces dat we zorgvuldig uitvoeren en waar we de tijd voor nemen. De keuze voor een onderhoudsbedrijf heeft eerder te maken met het delen van een visie, een visie die alles met continuïteit te maken heeft en respect voor bewoners.’ Jacobs: ‘Enkele jaren geleden sloegen we met ons bedrijf al de weg in naar resultaatgericht vastgoedonderhoud (RGVO). Daarmee sluiten we aan op die visie, maar er is meer.’ Lussenburg: ‘Natuurlijk, ook de prijs is belangrijk, maar kwaliteit moet voorop staan. De laagste prijs opzoeken veroorzaakt prijsschommelingen en onrust. Met strategische plannen bereik je een veel hoger doel: continuïteit op een langere termijn en een uitgevlakte prijs.’ Jacobs: ‘Dat betekent garantie afgeven op kwaliteit en afgerekend worden op de verrichte prestaties. Maar omgekeerd betekent dat ook verantwoordelijkheid en initiatief nemen om de onderhoudcyclus te verlengen wat zich uiteindelijk vertaalt naar lagere onderhoudskosten voor de opdrachtgever.’
VGO keur-certificaat
Om die kwaliteiten te borgen beschikt Jacobs over het VGO keur-certificaat waarmee hij informatie verstrekt over de kwaliteit van zijn personeelsbestand, over de solvabiliteit en liquiditeit van zijn bedrijf en over de klanttevredenheid bij uitgevoerde projecten. Want klanttevredenheid weegt zwaar voor Lussenburg: ‘De bewoners zijn namelijk míjn klanten. De werkhouding en het gedrag van de medewerkers van het onderhoudsbedrijf wil ik dan ook terug zien in klanttevredenheidsrapporten.’
Onderhoud en renovatie van het gehele pand
Voor het project van 52 jaren-30 woningen in de Arnhemse Geitenkamp kreeg de werkwijze van het resultaat gericht vastgoedonderhoud een nieuwe dimensie. Met RGVO+ hebben Lussenburg en Jacobs de mogelijkheden bestudeerd om niet alleen naar de buitenzijde van de woningen te kijken maar ook naar het onderhoud en renovatie van het gehele pand. Een van de uitgangspunten in het Energieproject van Vivare was om de CO2-uitstoot te reduceren en het energielabel F na de renovatie op te plussen naar energielabel B. Dit betekent in dit geval een grondige aanpassing van de vloer-, gevel- en dakisolatie, maar ook worden de woningen aangepast op brandwerendheid en voorzien van nieuwe luchtventilatietechnieken. Daarbij sprak de afdeling Monumentenzorg van de gemeente Arnhem een woordje mee. Het tuindorp heeft namelijk het predicaat monument. Jacobs: ‘Eenheid in de wijk was het uitgangpunt. Sponningen van sommige kozijnen zijn aangepast aan de nieuwe maatvoering, weer ander kozijnen zijn vervangen volgens maatvoering zoals die oorspronkelijk was. Voor één straat is het glas voorzien van geluidsreducerende eigenschappen.’
Overleg met bewoners
De renovatie van de sociale woningbouwwoningen in de arbeidersbuurt vindt voor de bewoners budgetneutraal plaats: alle ingrepen leiden niet tot een verhoging van de huur.
Maar het onderhoud geeft vanzelfsprekend overlast voor de bewoners. Aan Jacobs de taak die overlast tot een minimum te beperken. Overleg tussen de mensen van Jacobs en de bewoners hebben ertoe geleid dat de meeste woningen met instemming van de bewoners gerenoveerd kunnen worden. De woningen waarvan de bewoners geen toestemming geven of waar moeilijk afspraken mee taken zijn, worden in een later stadium in het mutatieonderhoud meegenomen.
Aan- en uitbesteding
De vloerisolatie aanbrengen via een luik was niet mogelijk in deze woningen. Wijzigingen aanbrengen in bestaande vloerbedekking of laminaat gaf te veel overlast en bracht teveel kosten met zich mee. Door een opening in de muur van de kelder te maken kreeg men toegang tot de kruipruimte en niet onbelangrijk: weinig overlast voor de bewoners.
Jacobs nam de opdracht in hoofdaanneming aan en verzorgt met eigen schilders, glaszetters en bouwkundig personeel het gros van de werkzaamheden. Specialistische disciplines besteedt het bedrijf uit aan vooraf geselecteerde partners. Zo voert in onderaanneming Isotechniek uit Spankeren onder andere de isolatiewerkzaamheden uit en plaatst Verweij Houttechniek uit Woerden in onderaanneming nieuwe kozijnen. Lussenburg: ‘In de loop der tijd hebben we de samenwerking dus steeds verfijnd door tussentijds te evalueren en de werkwijze daar weer op aan te passen. De stappen die we daarbij steeds hebben gemaakt, van RGVO naar RGVO+, hebben we intensief laten begeleiden door TNO. Een heel proces. Dat vertrouwen in elkaar kost tijd. Dat moet rijpen.’