Eén opdrachtgever, zes locaties, smalle straatjes, veel diversiteit, van modern tot monumentaal, energetische en bouwkundige aanpassingen, en o ja, ook schilder- en glaswerk. Dan is het zaak je vooral niet gek te laten maken. ‘Dat doen we dan ook niet’, vertelt Ron Bierhof, teamleider bij vastgoedonderhoudsbedrijf Burgers van der Wal uit Doetinchem.
Wie het Overijsselse stadje Zutphen kent, waardeert de oude straatjes met de vele monumentale panden die, richting rand van het centrum, deels afgewisseld worden met relatieve nieuwbouwwoningen en -appartementen. Woonbedrijf ieder1 heeft er als woningcorporatie veel panden in beheer. Voor het totaalonderhoud in Wijk 0, het centrum van Zutphen, één van de vijf wijken waar de woningcorporatie panden in beheer heeft, is Burgers van der Wal gevraagd om als hoofdaannemer in bouwteam het onderhoud uit te voeren. In week 22 zijn ze gestart, week 46 is de verwachte opleverweek.
Bierhof: ‘We werken in bouwteam. Een erg prettige manier van werken. Gezamenlijk overleg je over planning, kwaliteit, budget en communicatie. De eigen inbreng is groot. Vanaf het begin is er wekelijks overleg en terugkoppeling van de ervaringen tussen opdrachtgever Woonbedrijf ieder1, het bouwtechnisch adviesbureau Kleissen & Partners, de woonconsulent van de woningcorporatie, de onderaannemers en wij als hoofdaannemer.’
In de aanloop naar de start van het onderhoud neemt Bierhof op zes locaties de onderhoudssituaties op en schrijft er, uitputtend gedocumenteerd, drie scenario’s voor. ‘We kenden het globale uitgangspunt van de woningcorporatie. In bouwteam ga je aan de slag. De scenario’s en daarmee de offertes moeten passen binnen het beschikbare budget. Een proces van veel “plussen en minnen” om het totaal sluitend te krijgen. Zo moeten wenselijke aanpassingen kunnen stroken met de toekomstbestendigheid van de woningen. Moet bijvoorbeeld een nieuw bellentableau met videoverbinding bij de ingang van een appartementencomplex er nú komen of schuiven we het door en geven we de voorkeur aan beter hang- en sluitwerk? Allemaal vragen wat er wel en niet kan binnen het vastgestelde budget.’
Complicerende factor is de grote diversiteit aan panden en woningen op een zestal locaties. Bierhof: ‘Zo’n 80% bestaat uit oude panden, waarbij elk pand op zich staat. Hier is nauwelijks sprake van repetitief werk. De rest is relatieve nieuwbouw.’
Strak plannen is een groot goed, maar enige flexibiliteit is ook geboden bij zo’n grote diversiteit aan panden. Dat bleek bij de vastgestelde sanering van asbesthoudende kit aan de achterzijde van acht appartementen aan de Waterstraat in het centrum. ‘Na laboratoriumonderzoek bleek dat geen asbest te zijn. Dat was een meevaller. Deze sanering aan de achterzijde van het pand was namelijk alleen toegankelijk vanaf de voorzijde, met een kraan over het dak heen, vier verdiepingen hoog. Een aanslag op het budget. Maar je hebt ook tegenvallers. Op een andere locatie is weer wel sprake van asbest. Daar komt een binnensanering, waarbij de bewoners en inboedel de woning tijdelijk moeten verlaten.’
Ook is er overleg over allerlei varianten om de panden te beveiligen volgens het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). ‘Waar zijn wel en waar zijn geen stangen in klepramen, raamsluitingen en/of dievenklauwen nodig? Bijvoorbeeld wel op de begane grond en de eerste verdiepingen waar een inbreker het meest gemakkelijk bij kan komen; hoger dan weer niet.’
Het schilder-, glas- en timmerwerk voert Burgers van der Wal zelf uit, elektrotechnisch installatiewerk, voeg- en metselwerk, bestrating en asbestsanering besteedt het bedrijf uit aan onderaannemers. Bierhof: ‘Waarbij het belangrijk is dat deze onderaannemers zich conformeren aan de planning. “Dat komt wel in orde” kunnen we niet accepteren. Ze moeten de planning kennen, accorderen en zich er aan houden. Die moet natuurlijk wel realistisch zijn.’
Een van de grotere projecten is het onderhoud aan het vier verdiepingen tellende wooncomplex aan de Polsbroek in Zutphen. ‘Hier is wel sprake van repetitief werk. Daar komt aan de achterzijde dubbel glas, nieuw hang- en sluitwerk. Bij het schilderwerk en wijzigt ook de kleur.’ Voor dat laatste is overleg geweest tussen bewoners en de woonconsulent. ‘Om binnen kleursterkte klasse I te blijven vallen, om redenen van kleurechtheid en degradatie van de glansgraad, konden de bewoners kiezen uit een drietal kleuren. De meest donkergroene kleur die nog net binnen klasse I valt, is het uiteindelijk geworden.’
Binnenkort start Bierhof met de aanpassing van één noodwoningvoorziening in de Heukestraat voor de opvang van bewoners van de woningen van de al eerder genoemde asbestsanering. Voor de duur van twee weken zullen ze hun eigen woning uit moeten. Ook hiervoor bestaat een strakke planning. Het betreft vijf te saneren woningen. Voor het geheel staan tien weken gepland. ‘Dat is een cyclische planning met bewoners, woonconsulent, onderaannemers en de keuringsinstituten. Aan de tijdelijke verhuizingen van de bewoners zijn inspraakavonden vooraf gegaan en zijn bedragen voor vergoedingen vooraf vastgesteld. Maar ook moest rekening worden houden met bijzondere keuringen voor het vrijgeven van de woning na de asbestsanering. Bij dit soort strakke planningen moet je altijd vooruit blijven denken. Je komt hier dus heel wat facetten van onderhoud tegen. Een logistieke uitdaging.’
Foto:
Ook gewoon schilderwerk behoort tot het totaalvastgoedonderhoud
Foto: HvG